Presenti una pratica per regolarizzare alcune difformità edilizie. Ma cosa succede quando il Comune respinge una sanatoria edilizia senza preavviso di rigetto?
Può farlo?
Nel caso esaminato dal TAR Campania, Napoli, la risposta è stata negativa. Con la sentenza n. 4920 del 7 agosto 2026, la Settima Sezione ha annullato il diniego di una SCIA in sanatoria presentata ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.
Mancava il preavviso di rigetto e, con esso, la possibilità di verificare in contraddittorio eventuali soluzioni alternative al rigetto integrale.
La pronuncia contiene, però, un’altra indicazione fondamentale: l’annullamento del diniego non ha regolarizzato le opere e non ha cancellato l’ordine di ripristino.
Il caso: locali interrati utilizzati per un’attività commerciale
La vicenda riguardava alcuni locali collegati a un’enoteca con somministrazione di alimenti e bevande.
Il Comune aveva contestato diverse difformità: soppalchi, servizi igienici con altezze ritenute insufficienti, varchi nella muratura portante diversi da quelli rappresentati e un mutamento di destinazione d’uso dei locali interrati.
Quegli ambienti erano stati indicati nelle precedenti pratiche come cantine e depositi. Secondo gli accertamenti comunali, invece, erano utilizzati anche come spazi per la somministrazione e la permanenza della clientela.
Dopo l’ordine di ripristino, la società aveva presentato una SCIA in sanatoria il 14 febbraio 2025. Il Comune l’aveva respinta il 14 marzo successivo, richiamando criticità urbanistiche, igienico-sanitarie e di sicurezza.
Perché le precedenti SCIA non autorizzavano l’uso dei locali
Il TAR ha respinto le contestazioni contro l’ordine di ripristino.
Le precedenti pratiche edilizie riguardavano locali accessori e non rappresentavano la loro trasformazione in sale destinate alla clientela.
Nel caso concreto, il passaggio da cantina o deposito a superficie principale dell’esercizio commerciale incideva sul carico urbanistico e sui requisiti richiesti agli ambienti.
Le SCIA presentate per una destinazione accessoria non potevano quindi autorizzare implicitamente un utilizzo diverso.
È un aspetto importante anche nelle verifiche prima di un acquisto o dell’apertura di un’attività: la presenza di una pratica edilizia non basta. Occorre controllare quali opere e quali utilizzi siano stati effettivamente dichiarati e assentiti.
Il preavviso di rigetto: perché il Comune doveva inviarlo
Diversa è stata la valutazione del giudice sul successivo diniego della sanatoria.
Il Comune non aveva comunicato preventivamente i motivi ostativi all’accoglimento della pratica, come previsto dall’art. 10-bis della legge 241/1990.
Il cosiddetto preavviso di rigetto permette all’interessato di conoscere le ragioni che possono portare a una decisione negativa e di presentare osservazioni e documentazione prima del provvedimento definitivo.
In questa vicenda, secondo il TAR, il confronto avrebbe potuto incidere concretamente sull’esito del procedimento.
Non si trattava, quindi, di un semplice passaggio formale.
Art. 36-bis: quali soluzioni dovevano essere valutate
Il giudice ha collegato il mancato contraddittorio alle possibilità previste dal comma 2 dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia.
La disposizione consente, nei casi e nei limiti previsti, di subordinare la regolarizzazione a interventi, anche strutturali, necessari per rispettare la normativa tecnica relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Il confronto con l’interessato avrebbe potuto permettere di individuare le parti da rimuovere e verificare l’eventuale sanatoria delle opere residue.
Il Comune aveva invece respinto integralmente la pratica senza esaminare in contraddittorio la praticabilità di queste soluzioni.
Questo non significa che ogni abuso possa diventare sanabile attraverso qualche modifica. Gli interventi proposti devono comunque rispettare i presupposti e i limiti della disciplina applicabile.
La sentenza richiede un nuovo esame della pratica, senza garantirne l’accoglimento.
Diniego annullato: le opere diventano regolari?
No. È questo il punto da non fraintendere.
Il TAR ha annullato il diniego per ragioni procedimentali. Non ha riconosciuto direttamente la sanabilità delle opere e non ha autorizzato il cambio di destinazione d’uso.
Le valutazioni sostanziali necessarie per decidere sulla regolarizzazione restano affidate al Comune, che dovrà riesaminare la pratica rispettando le indicazioni della sentenza.
Ottenere l’annullamento di un diniego, quindi, non equivale a ottenere una sanatoria.
Cosa succede all’ordine di ripristino già adottato
L’ordine di ripristino non è stato annullato.
Il giudice ha distinto la legittimità dell’ordinanza dalla sua efficacia: la presentazione della domanda di sanatoria non rende illegittimo l’ordine già adottato, ma può incidere sulla sua esecuzione.
Il Comune dovrà riesaminare la pratica, anche subordinando l’esecuzione della demolizione all’esito dell’istanza.
Allo stesso tempo, il rigetto delle contestazioni contro l’ordinanza non determina automaticamente l’esito negativo del nuovo esame della sanatoria.
Si tratta di valutazioni distinte, che devono essere affrontate ciascuna secondo le proprie regole.
Cosa verificare prima di presentare una sanatoria
Per il proprietario e il tecnico, la conseguenza pratica è preparare una ricostruzione precisa della situazione dell’immobile.
Occorre individuare le opere autorizzate, le difformità presenti, i requisiti da rispettare e gli eventuali interventi proponibili nell’ambito dell’art. 36-bis.
Se arriva un preavviso di rigetto, le osservazioni devono rispondere ai singoli rilievi con elementi tecnici e documentali. È in quella fase che può emergere una soluzione praticabile, quando consentita dalla legge.
La sentenza del TAR Campania evidenzia proprio questo: prima di respingere integralmente una sanatoria, nel caso esaminato era necessario consentire un confronto effettivo sulle possibili alternative.
Prima di considerare una difformità insanabile, una verifica completa della situazione edilizia e documentale può aiutare a distinguere ciò che può essere regolarizzato, ciò che richiede interventi e ciò che deve essere rimosso.
Regolarità Immobiliare
Informazioni e approfondimenti sulla regolarità edilizia e documentale degli immobili.
Fonte: TAR Campania, Napoli, Sezione VII, sentenza 7 agosto 2026, n. 4920.