Un lastrico solare diventa un terrazzo con una scala, una pavimentazione e una ringhiera. Quella copertura che prima non si poteva utilizzare diventa così uno spazio all’aperto a servizio dell’appartamento.
Se il Comune rilascia una sanatoria, possiamo considerare risolto ogni problema?
Non necessariamente.
Il TAR Campania – Napoli, Sezione IV, con la sentenza n. 3335 del 26 maggio 2026, ha annullato una sanatoria relativa alla trasformazione di un lastrico non praticabile in terrazzo.
Al centro della decisione ci sono due verifiche essenziali: il diritto della richiedente a intervenire sul bene e l’idoneità strutturale della copertura al nuovo utilizzo.
Il caso: una copertura diventa un terrazzo praticabile
La vicenda riguarda un appartamento dotato di un terrazzo sul quale era stato realizzato un vano chiuso, successivamente condonato.
La copertura di quel vano era descritta nel precedente provvedimento come un solaio non praticabile.
In seguito, sul lastrico sono stati eseguiti lavori di pavimentazione, installazione di una scala esterna in ferro e realizzazione di una ringhiera perimetrale. La copertura è stata così resa utilizzabile come terrazzo.
Dopo un’ordinanza di demolizione, la proprietaria ha presentato una domanda di sanatoria, accolta dal Comune.
Un’altra condomina ha impugnato il provvedimento e il TAR ha accolto il ricorso.
La presenza della sanatoria, quindi, non ha chiuso la questione: secondo il giudice, mancavano approfondimenti essenziali nell’istruttoria.
Il primo controllo: chi ha diritto a intervenire sul lastrico?
Essere proprietari dell’appartamento non significa automaticamente avere la proprietà esclusiva di ogni copertura raggiungibile da quell’appartamento.
Il TAR richiama la regola secondo cui, in condominio, i lastrici solari sono parti comuni salvo un titolo contrario.
Il fatto che uno spazio sia accessibile da una sola abitazione o utilizzato esclusivamente da un condomino non è, da solo, sufficiente a dimostrarne la proprietà esclusiva.
Nel caso esaminato, il regolamento condominiale comprendeva i lastrici tra le parti comuni, con una specifica eccezione riferita a un altro terrazzo.
Inoltre, il precedente condono non indicava la copertura interessata come pertinenza esclusiva, ma la descriveva come solaio di copertura non praticabile.
Questi elementi, insieme alla contestazione già presentata durante il procedimento, richiedevano una verifica più approfondita del diritto della richiedente a eseguire l’intervento.
Attenzione, però: il TAR non ha stabilito definitivamente chi fosse il proprietario del lastrico. Ha esaminato il tema nei limiti necessari a valutare la legittimità della sanatoria, senza una decisione definitiva sulla proprietà.
“Fatti salvi i diritti dei terzi”: perché la clausola non basta
Nei titoli edilizi compare spesso la formula “fatti salvi i diritti dei terzi”.
Questa clausola, però, non elimina il controllo sul diritto del richiedente a eseguire le opere.
Quando emerge una concreta contestazione sulla proprietà o sulla disponibilità del bene, il Comune deve svolgere gli approfondimenti necessari.
Non deve sostituirsi al giudice civile, ma neppure ignorare i dubbi documentati e rilasciare il titolo come se non esistessero.
Il punto pratico è semplice: la pratica edilizia e il titolo che consente di intervenire sull’immobile devono essere verificati insieme.
Il secondo controllo: il solaio può sostenere il nuovo utilizzo?
Una copertura accessibile soltanto per manutenzione e un terrazzo utilizzato dalle persone non hanno necessariamente le stesse condizioni di carico.
La trasformazione richiede, quindi, attenzione anche agli aspetti strutturali.
Nel caso esaminato era stata acquisita un’autorizzazione sismica in sanatoria. Quel documento, però, riguardava soltanto la scala in ferro: non comprendeva la verifica strutturale del solaio di copertura.
Il TAR ha rilevato anche questa carenza istruttoria, perché il nuovo utilizzo poteva comportare carichi diversi rispetto alla precedente funzione di copertura.
La sentenza non afferma che il solaio fosse certamente insicuro. Il problema era la mancata verifica della sua idoneità rispetto all’uso autorizzato.
Per chi deve intervenire o acquistare, la domanda da porre è quindi precisa: la documentazione strutturale riguarda anche il solaio e il suo utilizzo come terrazzo, oppure soltanto la scala?
La sentenza vieta sempre di trasformare un lastrico in terrazzo?
No. La decisione riguarda quel provvedimento e le carenze riscontrate nel relativo procedimento.
Il TAR precisa anche che, nella vicenda, il passaggio da copertura a terrazzo non rappresentava un cambio tra categorie funzionali diverse ai sensi dell’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia.
Si trattava di una modifica dell’utilizzo all’interno della stessa categoria residenziale.
Questo chiarimento non rende automaticamente libero o sanabile l’intervento.
Restano da verificare le regole urbanistiche applicabili, il titolo edilizio necessario, i diritti sul bene e gli aspetti strutturali.
La contestazione relativa alle specifiche norme del piano regolatore di Napoli è stata invece assorbita: non va quindi presentata come una questione sulla quale il TAR abbia espresso una decisione nel merito.
Quattro verifiche prima di intervenire o acquistare
Se un immobile comprende un lastrico trasformato in terrazzo, è utile partire da quattro controlli.
- Titoli di proprietà e regolamento condominiale
Il lastrico è comune, di proprietà esclusiva oppure soggetto a un diritto d’uso? Quali documenti lo dimostrano? - Precedenti edilizi
Che cosa autorizzano o sanano realmente? Come viene descritta la copertura negli atti e negli elaborati? - Stato dei luoghi
Scala, pavimentazione, parapetti e utilizzo attuale corrispondono alla documentazione disponibile? - Documentazione strutturale
Le verifiche riguardano anche il solaio e il suo utilizzo come terrazzo, oppure soltanto singole opere?
Questi controlli aiutano a capire quali aspetti siano documentati e quali richiedano ulteriori approfondimenti.
Il punto pratico: non basta trovare una sanatoria
La regolarità immobiliare non si verifica contando le pratiche presenti nel fascicolo.
Occorre capire quali opere riguardano, su quali presupposti sono state autorizzate e quali verifiche le accompagnano.
Un terrazzo può apparire come un valore aggiunto dell’immobile. Prima di considerarlo regolare, però, bisogna collegare documenti, stato dei luoghi, diritti sul bene e sicurezza strutturale.
La domanda utile, quindi, non è soltanto: “Esiste una sanatoria?”
È anche: “Che cosa è stato sanato e quali aspetti sono stati effettivamente verificati?”
Hai dubbi su un lastrico trasformato in terrazzo o sui documenti di un immobile? Contatta Regolarità Immobiliare per un primo confronto sui documenti disponibili e sulle verifiche da approfondire.
Fonte: TAR Campania – Napoli, Sezione IV, sentenza n. 3335 del 26 maggio 2026, in particolare paragrafi 9–11