L’acquisto in buona fede di un immobile con abusi edilizi può esporre il nuovo proprietario al rischio di un ordine di demolizione, anche quando ha comprato direttamente dal costruttore.
Poi arriva un ordine di demolizione. Può riguardare anche te?
La sentenza del TAR Lazio, Roma, Sezione II-quater, n. 14461 del 31 agosto 2026 conferma che può accadere. La buona fede dell’acquirente non elimina l’abuso e non impedisce, da sola, che il Comune chieda all’attuale proprietario di ripristinare lo stato dei luoghi.
La vicenda mostra anche un equivoco frequente nelle compravendite: trovare un progetto negli archivi comunali non significa che quel progetto sia stato autorizzato.
Una soffitta acquistata dal costruttore e una variante mai rilasciata
Il caso riguarda un immobile nel Comune di Marino, acquistato nel 2013 direttamente dalla società costruttrice.
Il fabbricato era stato realizzato sulla base di un permesso di costruire del 2009 e di una successiva variante del 2010. Nel 2011 era stata presentata un’ulteriore richiesta di variante.
Secondo la ricostruzione riportata in sentenza, gli uffici comunali avevano espresso parere favorevole, ma il titolo richiesto non era stato rilasciato. Le opere erano state comunque realizzate seguendo quel progetto.
Il Comune aveva contestato un ampliamento della soffitta di circa 27 metri quadrati, una diversa distribuzione interna e la trasformazione del locale in residenza, con angolo cottura, bagno e impianti.
Dopo l’ordine di demolizione, il proprietario aveva rimosso cucina, sanitari e impianti, ripristinando la destinazione originaria. La controversia rimaneva quindi concentrata sull’ampliamento e sulla diversa tramezzatura interna.
Perché la demolizione può essere ordinata anche al nuovo proprietario
La difesa dell’acquirente partiva da un argomento comprensibile: le opere erano state eseguite dalla società costruttrice, che avrebbe dovuto essere l’unica destinataria del provvedimento.
Il TAR ha respinto questa tesi.
L’ordine di demolizione ha funzione ripristinatoria: serve a eliminare una situazione edilizia illegittima. Per questo può essere rivolto anche al proprietario che non ha realizzato le opere e che le ha acquistate ignorandone l’irregolarità.
Non occorre, dunque, attribuire all’acquirente la responsabilità personale della costruzione abusiva per chiedergli il ripristino dell’immobile di cui è proprietario.
I rapporti con il venditore restano un piano distinto. Eventuali pretese dell’acquirente devono essere valutate in relazione al contratto, alle dichiarazioni rese e alle circostanze concrete. Non costituiscono però una regolarizzazione delle opere e non bloccano automaticamente l’intervento del Comune.
Una variante presentata non è necessariamente una variante autorizzata
Il passaggio più utile per chi sta acquistando riguarda proprio la variante del 2011.
Nel fascicolo esistevano una domanda, un progetto e un parere favorevole. Mancava però il titolo che avrebbe dovuto autorizzare quelle modifiche.
Una verifica documentale non può quindi fermarsi alla presenza di una pratica o di un numero di protocollo. Deve ricostruire che cosa sia stato richiesto, quale procedimento fosse necessario e quale esito abbia avuto.
Occorre distinguere fra titoli espressi, titoli eventualmente formati per silenzio assenso e interventi soggetti a segnalazione o comunicazione, verificando per ciascuno i presupposti e gli effetti.
Il punto non è che serva sempre un provvedimento espresso. Il punto è che un progetto non può essere considerato autorizzato soltanto perché risulta depositato o accompagnato da un parere favorevole.
Il confronto finale deve riguardare i titoli effettivamente efficaci, gli elaborati che ne fanno parte e lo stato reale dell’immobile.
Togliere cucina e sanitari non risolve anche l’ampliamento
Nella vicenda esaminata, il proprietario aveva già eseguito una parte del ripristino. Questo non aveva però eliminato le contestazioni sulla superficie aggiuntiva e sulla distribuzione interna.
È un aspetto pratico da non trascurare: quando il Comune contesta più trasformazioni, ciascuna va esaminata.
Ripristinare l’uso originario di un locale non rende automaticamente legittime tutte le opere che vi sono state realizzate.
Si può pagare una sanzione al posto di demolire?
Il ricorrente sosteneva anche che la demolizione potesse pregiudicare la stabilità dell’edificio.
Il TAR ha ritenuto insufficienti gli elementi tecnici prodotti. Per applicare il meccanismo dell’articolo 34, comma 2, del d.P.R. 380/2001, richiamato nella controversia, occorre una rigorosa dimostrazione dell’impossibilità di rimuovere le parti difformi senza danneggiare la parte eseguita in conformità.
Non basta quindi prospettare un rischio strutturale.
La sentenza precisa inoltre che la valutazione della sanzione pecuniaria sostitutiva appartiene alla fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione.
Questo meccanismo non va confuso con una generale possibilità di scegliere fra demolizione e pagamento. Anche l’eventuale sanatoria richiede una verifica distinta dei suoi presupposti: la buona fede dell’acquirente non li sostituisce.
Le tolleranze non si calcolano sull’intero edificio per ridurre il peso dell’abuso
Un’ulteriore difesa riguardava il limite del 2% discusso nel giudizio: secondo il ricorrente, andava calcolato sull’intero fabbricato.
Il TAR ha respinto anche questa impostazione.
Nel caso concreto, l’ampliamento di circa 27 metri quadrati riguardava un’unità con superficie assentita di circa 18,80 metri quadrati: un incremento di circa il 143%, destinato al vantaggio esclusivo di quell’unità.
Il richiamo al 2% va letto nel contesto della controversia. Per una verifica attuale occorre individuare la disciplina delle tolleranze applicabile allo specifico intervento, tenendo conto delle condizioni previste dalla legge.
Il punto operativo della decisione è che non si può rendere trascurabile l’ampliamento di una singola unità rapportandolo alla superficie di tutto il fabbricato.
Che cosa verificare prima di acquistare un immobile
L’acquisto diretto dal costruttore e le dichiarazioni inserite nell’atto non sostituiscono l’esame tecnico della regolarità edilizia.
Occorre recuperare i titoli e i relativi elaborati, ricostruire le varianti e il loro esito, confrontare i progetti efficaci con lo stato dei luoghi e approfondire le eventuali differenze.
Se emergono difformità, la loro possibile regolarizzazione va verificata prima di darla per acquisita.
È questo il messaggio concreto della sentenza: si può essere estranei alla realizzazione dell’abuso e ritrovarsi comunque destinatari dell’ordine di rimuoverlo.
Prima di firmare, una pratica rimasta senza esito merita la stessa attenzione di un documento mancante. Capire che cosa è stato davvero autorizzato può cambiare la valutazione dell’intero acquisto.
Regolarità Immobiliare
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Fonte: TAR Lazio, Roma, Sezione II-quater, sentenza n. 14461 del 31 agosto 2026, ricorso n. 7214/2023. Ricorso respinto e spese compensate.