Tolleranze costruttive tetto più alto: per capire se lo scostamento è ammesso, bisogna partire dalle misure del progetto autorizzato e confrontarle con quelle effettivamente rilevate.
«Il tetto è un po’ più alto, ma la differenza rientra nelle tolleranze.» Se stai comprando casa, una spiegazione del genere può rassicurarti. Sembra una questione di pochi centimetri, risolvibile con un semplice calcolo.
Prima di accettare quella conclusione, però, serve una domanda: rispetto a quale misura è stata calcolata la percentuale?
È il problema affrontato dal Consiglio di Stato, Sezione VI, nella sentenza n. 4123 del 21 maggio 2026. Una vicenda che mostra quanto contino il progetto autorizzato, il rilievo dell’immobile e la corretta individuazione del parametro da confrontare.
Il caso: un cordolo aveva aumentato l’altezza del tetto
I proprietari di una casa unifamiliare avevano presentato nel 2004 una DIA per alcuni lavori sul fabbricato.
L’intervento comprendeva il rifacimento della copertura, una lieve sopraelevazione per ricavare un sottotetto non abitabile e la demolizione di parte del tetto a falde per ottenere un terrazzo praticabile.
Dopo un esposto dei confinanti, il Comune aveva accertato la realizzazione di un cordolo in cemento armato che aumentava l’altezza dell’edificio oltre quanto autorizzato. Era quindi arrivato l’ordine di demolizione.
Da quel momento si era aperta una lunga vicenda amministrativa e giudiziaria: prima una sanatoria, poi la sostituzione della demolizione con una sanzione economica. Entrambi i provvedimenti favorevoli ai proprietari erano stati successivamente annullati.
Quando il Comune aveva nuovamente ordinato la demolizione, i proprietari avevano sostenuto che la differenza di altezza rientrasse nelle tolleranze costruttive.
Tolleranze costruttive: prima della percentuale viene il progetto
L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina gli scostamenti che, entro determinati limiti e alle condizioni previste dalla legge, non costituiscono violazione edilizia.
Il riferimento è alle misure previste dal titolo abilitativo: quelle, cioè, autorizzate per l’intervento.
Nella controversia, i proprietari avevano calcolato lo scostamento utilizzando l’altezza lorda complessiva del fabbricato e richiamando una definizione contenuta nel regolamento edilizio.
Il Consiglio di Stato ha respinto questa impostazione.
Per i giudici, il confronto doveva riguardare l’altezza autorizzata con l’intervento sul sottotetto. La nozione richiamata dalla difesa, funzionale al calcolo del volume dell’edificio, non consentiva di sostituire il parametro ricavabile dal progetto assentito.
Il punto pratico è questo: non basta che un calcolo dia un risultato favorevole. Deve essere corretto anche il riferimento sul quale quel calcolo è costruito.
Perché cambiare la misura di riferimento cambia il risultato
A parità di centimetri in eccesso, una misura di riferimento più grande produce una percentuale più bassa.
È una conseguenza matematica. Ma la scelta della misura da utilizzare deve avere una giustificazione tecnica e documentale.
Per questo una verifica delle tolleranze deve rendere riconoscibili almeno tre dati:
- la misura autorizzata;
- la misura effettivamente rilevata;
- lo scostamento percentuale tra le due.
Occorre inoltre chiarire quali punti dell’edificio siano stati misurati e se il confronto sia omogeneo. Quote, altezze e riferimenti grafici devono essere letti insieme alle tavole del progetto.
Le misure riportate nella sentenza
La decisione richiama due confronti.
Dalle tavole allegate alla relazione dei proprietari risultavano una misura autorizzata di 10,38 metri e una misura a lavori ultimati di 10,64 metri: una differenza di 26 centimetri, superiore al 2% del valore autorizzato.
La verificazione svolta nel precedente giudizio aveva inoltre rilevato, nel punto di innesto della copertura sulla muratura perimetrale, una quota alla gronda di 10,94 metri, rispetto ai 10,38 metri assentiti.
In questo secondo confronto, l’incremento era di 56 centimetri, pari al 5,39%.
Si tratta dei dati esaminati nella specifica controversia. Non vanno trasformati in una formula valida indistintamente per qualsiasi tetto: in ogni immobile bisogna ricostruire il significato delle misure indicate negli elaborati e individuare il confronto pertinente.
Perché la sanzione economica non aveva evitato la demolizione
Il calcolo delle tolleranze non era l’unico elemento decisivo.
Il Comune aveva precedentemente consentito di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, sul presupposto che rimuovere il cordolo avrebbe danneggiato la parte legittima del fabbricato.
Questa soluzione viene comunemente chiamata fiscalizzazione dell’abuso.
Nel successivo giudizio, però, una verificazione aveva accertato che la demolizione era tecnicamente possibile. Il provvedimento di fiscalizzazione era stato quindi annullato.
Il Consiglio di Stato ha attribuito rilievo a questo precedente giudicato: venuta meno la sostituzione della demolizione con la sanzione economica, era tornato efficace l’obbligo di rimuovere le opere.
Per chi esamina la documentazione di una casa, la conseguenza è concreta: trovare un vecchio provvedimento favorevole non basta. Bisogna verificare se sia ancora efficace e che cosa sia accaduto dopo il suo rilascio.
Oggi vale sempre il limite del 2%?
No. Su questo punto è necessario distinguere la controversia dalla disciplina attuale.
Il comma 1 dell’art. 34-bis prevede la soglia ordinaria del 2%.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il comma 1-bis introduce invece soglie differenziate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare, dal 2% fino al 6%.
La superficie da considerare deve essere individuata secondo il comma 1-ter, che fa riferimento a quella assentita con il titolo che ha abilitato l’intervento, senza utilizzare eventuali frazionamenti successivi per modificare il riferimento.
La sentenza n. 4123/2026 sviluppa il proprio ragionamento sulla soglia del 2%. Non contiene una valutazione generale delle diverse percentuali introdotte dal Salva Casa.
Non sarebbe quindi corretto concludere che qualsiasi aumento superiore al 2% comporti oggi, automaticamente, la demolizione.
Allo stesso modo, non basta osservare che uno scostamento è inferiore al 6% per considerarlo tollerato: occorre verificare quale soglia sia applicabile e se ricorrano tutte le condizioni richieste dalla disciplina, compresi gli adempimenti strutturali e sismici quando pertinenti e il rispetto dei diritti dei terzi.
La sentenza risolve la questione della retroattività?
Il Consiglio di Stato non ha risolto in termini generali il problema dell’applicazione della disposizione alle opere anteriori alla sua introduzione.
Nel caso esaminato, i giudici hanno ritenuto che l’intervento non rientrasse comunque nelle tolleranze considerate. Per questo hanno giudicato non decisiva la questione della retroattività prospettata dai proprietari.
Attribuire alla pronuncia un divieto generale di applicare le tolleranze alle opere più vecchie significherebbe andare oltre ciò che è stato deciso.
Cosa verificare prima di comprare una casa con il tetto difforme
Se emerge una differenza tra il tetto esistente e quello rappresentato nei documenti, il controllo dovrebbe partire da quattro elementi.
- Il progetto autorizzato e le eventuali varianti, per ricostruire le opere assentite e le relative misure.
- Il rilievo dello stato attuale, per confrontare dati effettivi e dati progettuali con riferimenti coerenti.
- L’epoca di realizzazione delle opere, necessaria anche per individuare la disciplina delle tolleranze applicabile.
- La storia amministrativa dell’immobile, verificando sanatorie, provvedimenti sanzionatori, eventuali annullamenti e giudizi.
Una planimetria catastale, da sola, non sostituisce questa ricostruzione: rappresentare un immobile in Catasto e dimostrarne la regolarità edilizia sono verifiche differenti.
La rassicurazione deve trovare conferma nei documenti
La lezione pratica della sentenza non è che ogni centimetro in più porti alla demolizione.
È che una percentuale, senza il progetto e senza un rilievo attendibile, non basta a dimostrare la regolarità di un immobile.
Quando ti dicono «rientra nelle tolleranze», chiedi di vedere il confronto: quale misura era autorizzata, quale è stata rilevata e perché è stata applicata proprio quella soglia.
È lì che una rassicurazione diventa verificabile.
Se stai acquistando o vendendo e vuoi capire da quali documenti partire, puoi contattare Regolarità Immobiliare per una verifica documentale preliminare. info@regolaritaimmobiliare.it
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Fonte: Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza n. 4123, pubblicata il 21 maggio 2026, in particolare punti 9–23 della motivazione.
Riferimento normativo: art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.